Passoire thermique au Havre : le guide du bailleur en 2026

Ce que dit la loi en juillet 2026 : trois dates à retenir

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué. Trois échéances en découlent : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire ; les F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034.

Un report a bien été envisagé : la proposition de loi Gacquerre, adoptée par le Sénat au printemps 2025, devait aménager ce calendrier, mais l'Assemblée nationale ne l'a jamais votée. En juillet 2026, ces trois dates restent donc le droit applicable, au Havre comme partout. Dans une ville où près de 60 % des habitants sont locataires, mieux vaut planifier avec les textes en vigueur qu'espérer un assouplissement.

Quels risques si je loue quand même un logement classé G au Havre ?

Ni amende automatique ni contrôle systématique : le levier appartient au locataire. Un G loué depuis 2025 est juridiquement non décent, et l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d'en exiger la mise en conformité, à l'amiable, en conciliation, puis devant le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le versement.

Deux contraintes frappent déjà tous les F et G : le gel des loyers depuis le 24 août 2022 (aucune indexation en cours de bail, aucune hausse entre deux locataires) et un risque de recours à chaque renouvellement. Précision utile : Le Havre ne pratique pas d'encadrement des loyers ; c'est ce gel national, attaché à la classe DPE, qui s'applique. Le bail en cours, lui, se poursuit normalement.

10,4 % de passoires : pourquoi Le Havre est en première ligne

Sur les 60 569 DPE enregistrés au Havre par l'ADEME depuis juillet 2021 (données au 18 juin 2026), 10,4 % ressortent en F ou G : 7 % de F, 3,4 % de G. C'est l'un des taux les plus élevés des grandes villes, et les bonnes notes sont rarissimes (0,2 % de A). Le détail figure sur les classes du DPE au Havre et dans notre point chiffré 2026.

La cause est double. Le bâti d'abord : le centre reconstruit par Auguste Perret entre 1945 et 1964, inscrit à l'UNESCO depuis 2005, aligne des immeubles en béton armé aux grandes baies élégantes mais à l'isolation d'origine quasi nulle ; plus de 42 % du parc havrais date de 1946-1970. Selon l'AURH, l'agence d'urbanisme locale, 55 % du parc privé de l'agglomération se classe en E, F ou G, et Le Havre en concentre les deux tiers. Le climat ensuite : océanique, en zone H1a, avec des vents marins et une humidité qui gonflent la facture de chauffage, de la Ville haute à la Ville basse.

Dérogations : le décret du 18 août 2023, un texte taillé pour le centre Perret

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à des travaux dans trois situations, et la première semble écrite pour Le Havre : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Le centre reconstruit est couvert par un site patrimonial remarquable depuis 2016 ; l'avis des Architectes des Bâtiments de France s'y impose et exclut de fait l'isolation des façades en béton par l'extérieur, comme le détaille notre dossier Perret et UNESCO. Deuxième situation : la copropriété qui rejette en assemblée générale les travaux que vous avez proposés, vos parties privatives étant traitées. Troisième : le risque avéré de pathologie du bâti.

La loi du 9 avril 2024 y a ajouté un sursis quand des travaux collectifs sont votés mais pas encore exécutés. Aucune de ces protections ne rend toutefois le logement décent ni ne dégèle le loyer : constituez un dossier de preuves (procès-verbaux d'AG, avis de l'ABF, études techniques).

Votre étiquette F ou G est-elle seulement encore valable ?

Avant de chiffrer un chantier, vérifiez le diagnostic lui-même. Les DPE établis avant le 1er juillet 2021, avec l'ancienne méthode, ne sont plus valables : si votre étiquette en date, commencez par refaire un DPE, comptez 90 à 200 € à titre indicatif.

Autre correctif, précieux dans une ville où près de trois logements sur quatre sont des appartements : l'arrêté du 25 mars 2024 a revu le calcul du DPE des surfaces de 40 m² et moins, appliqué depuis le 1er juillet 2024. Pour un diagnostic réalisé entre juillet 2021 et juin 2024, l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette, sans nouvelle visite : un studio de la Ville basse peut ainsi sortir de la classe G sans travaux. Pour relire votre rapport, notre page sur le DPE au Havre reprend les fondamentaux.

Le plan d'action du bailleur havrais, étape par étape

Classe confirmée ? Avancez dans l'ordre, avec une précaution locale : le bâti de la reconstruction contient très souvent de l'amiante, ce qui conditionne les chantiers.

• Faites établir un audit énergétique : scénarios de travaux, gains de classes attendus et prise en compte des contraintes patrimoniales du centre.
• Avant d'ouvrir murs ou plafonds, prévoyez un repérage amiante avant travaux : la quasi-totalité des immeubles de la reconstruction relève de permis antérieurs à juillet 1997.
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, obligatoire par paliers pour les copropriétés d'avant 2013 (plus de 200 lots en 2024, 50 à 200 lots en 2025, moins de 50 lots depuis 2026), pour faire voter les travaux communs.
• Côté financement, MaPrimeRénov' reste accessible aux bailleurs ; les barèmes évoluant, vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr. Sur place, l'Espace Conseil Rénovation de la communauté urbaine Le Havre Seine Métropole, labellisé France Rénov' (19 rue Georges-Braque), conseille gratuitement propriétaires et copropriétés.
• Après travaux, refaites le DPE pour acter la nouvelle classe, puis mettez à jour votre dossier de location avant de relouer.

Vendre plutôt que rénover : l'arbitrage sur un marché abordable

Si le chantier est bloqué ou hors de portée, vendre un logement classé F ou G reste parfaitement légal, y compris occupé. Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G exige un audit énergétique réglementaire en plus du DPE, obligation étendue aux classes E depuis le 1er janvier 2025. Un appartement en copropriété y échappe : le dossier de diagnostics de vente suffit, avec au Havre un état des risques complet (risque industriel du port, submersion marine).

Côté prix, le marché havrais est l'un des plus abordables des grandes villes, autour de 1 900 €/m² pour un appartement à titre indicatif. La décote d'une passoire s'y voit, mais le ticket d'entrée modeste attire des acheteurs prêts à rénover. L'arbitrage tient en une soustraction : coût des travaux aides déduites, contre décote consentie en vendant en l'état. Un DPE récent et un audit chiffré donnent les deux termes du calcul.